Investir dans l'immobilier ou à la bourse?
(Partie 1)
1 - Bourse ou immobilier : de quel type d’investissements parle-t-on?
Il y a plusieurs façons d’investir tant dans l’immobilier qu’à la bourse. Aux fins de notre analyse, nous comparons les 2 types d’investissement suivants :
Investir dans l’immobilier - Il s’agit d’un investissement dans un ou plusieurs immeubles multiplex rapportant des revenus locatifs. Il s’agir d’immeuble(s) à logements (ex : 6 à 12 unités locatives) ou d’unités de condo mises en location.
Investir à la bourse – L’investissement consiste à détenir un panier de titres transigés sur des parquets boursiers.
Dans les 2 cas, nous éliminons les investissements de types « flips », c’est-à-dire les transactions où on achète et revend l’actif en peu de temps en vue de réaliser un gain rapide. Dans les 2 cas, l’investissement est fait dans un horizon minimum de 5 ans.
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2 – Caractéristiques distinctives
Nous allons analyser ces 2 genres d’investissements selon 6 paramètres:
⧫ Temps requis
⧫ Contraintes légales
⧫ Gestion des risques
⧫ Délais d’investissement et de désinvestissement
⧫ Aptitudes et compétences propres
⧫ Rendement
1 – Le temps requis
A – Investissement immobilier
Requiert du temps pour :
⧫ Louer les logements
⧫ Percevoir les loyers
⧫ Répondre aux demandes, urgences et plaintes de locataires
⧫ S’assurer du bon état de l’immeuble (prévention)
⧫ Effectuer les réparations urgentes (problèmes de structure, fuites d’eau, …)
⧫ Intervenir pour régler les différents qui peuvent survenir entre locataires
⧫ Entretenir les aires communes (soi-même ou engager des sous-traitants)
⧫ Effectuer la comptabilité des revenus et dépenses, payer les comptes,…
⧫ Se tenir informé/réagir à certaines législations (ex : loi 122, locations de type Airbnb, cannabis,…)
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B – Investissement boursier
Requiert du temps pour :
⧫ Effectuer des recherches de titres au gré de lectures ou de discussions
⧫ Évaluer les titres potentiellement intéressants, par une analyse d’indicateurs spécifiques
⧫ De temps à autre, acheter/vendre des titres
⧫ Surveiller l’évolution du portefeuille
⧫ Tenir la comptabilité des gains (pertes) sur placements (transactions hors REER et hors CELI).
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Conclusion 1:
Acquérir et maintenir des logements locatifs exige plus de temps que de bâtir et maintenir un portefeuille de placements parce que :
⧫ L’investissement immobilier comporte des relations fréquentes avec plusieurs tiers (locataires, sous-traitants, …).
⧫ La gestion d’un portefeuille de placements basée sur une approche fondamentale requiert très peu d’interactions extérieures.
⧫ Le maintien d’immeubles implique plusieurs tâches de gestion répétitives (voir la liste). Mises ensembles, elles consomment un temps significatif.
⧫ La gestion d’un portefeuille ne comporte aucune tâche qui consomme beaucoup de temps. De plus, ces tâches peuvent être effectuées selon l’horaire de l’investisseur.
Avantage : Investissement boursier
2 – Les contraintes légales
A – Investissement immobilier
Les propriétaires d’unités de logements locatifs sont soumis aux lois gouvernementales et à la règlementation des organismes qui régissent l’industrie, tels que la Régie du logement et l’Office municipal d’habitation. Si les logements sont détenus dans des villes différentes, certaines exigences peuvent varier.
De nouvelles lois peuvent affecter les exigences auxquelles sont soumis les propriétaires. Elles peuvent même affecter la rentabilité de leur investissement. Par exemple :
⧫ L’entrée en vigueur de la loi qui légalise la consommation et la culture du cannabis oblige plusieurs propriétaires à envisager des mesures pour protéger 1) leurs locataires des effets incommodants de la nouvelle législation et 2) leur immeuble des effets de cultures non contrôlées à l’intérieur des unités locatives.
⧫ Depuis 2017, en vertu de la loi 122, les façades de certains immeubles de 5 étages et plus doivent être inspectés par un expert à tous les 5 ans. Le propriétaire de l’immeuble doit effectuer travaux de réfection identifiés sans délai.
⧫ Au Québec et dans certaines autres provinces, l’augmentation annuelle des loyers ne peut excéder les hausses autorisées par l’état.
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B - Investissement boursier
Il n’y a pas véritablement de contraintes légales particulières associées à l’investissement boursier individuel.
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Conclusion 2 :
L’investissement immobilier est soumis à des réglementations relatives au maintien du bon état des immeubles, et aux limites d’augmentation des loyers imposées par certaines régies d’état. L’investissement boursier ne comporte pas de telles contraintes.
Avantage : Investissement boursier
3 – La gestion des risques
A – Investissement immobilier
⧫ L’investisseur individuel de multiplex peut répartir son risque sur un nombre limité de bâtiments (1-3?). Avec les années, certains augmenteront leur parc immobilier, mais c’est la minorité.
⧫ Investir dans des unités de condos individuelles permet répartir le risque sur un plus grand nombre d’unités (2-5). Cependant, pour répartir le risque, ces unités doivent faire partie de copropriétés différentes, ce qui augmente le nombre d’environnements à gérer.
⧫ Le rendement financier d’un investissement dans des logements locatifs est sujet à des événements souventr difficiles à prévoir. Les coûts liés à des événements aléatoires fréquents ont trait à des problèmes de structure (toiture, joints, plomberie…).
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B – Investissement boursier
L’investisseur boursier minimise son risque en répartissant ses placements sur plusieurs titres de différents types (actions ordinaires et privilégiées, FCF*…), dans différentes industries et dans des marchés différents (Amérique, Europe…).
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Conclusion 3 :
Il est beaucoup plus facile de diversifier ses investissements à la bourse que dans l’immobilier.
La bourse offre une plus grande variété de placements (revenus fixes, actions à dividendes, fonds communs…) dans des marchés différents (Canada, Amérique, Europe…) et dans des industries différentes. Un portefeuille boursier peut facilement compter 10, 20, 30 titres ou plus.
Un investissement dans des logements locatifs ne peut compter qu’un nombre fort limité d’immeubles distincts.
Avantage : Investissement boursier
4 – Les délais d’investissement et de désinvestissement
A – Investissement immobilier
Le délai requis pour trouver, évaluer, négocier et acquérir un immeuble varie selon le secteur géographique et le type d’immeuble. Cependant, ce délai se calcule généralement en termes de mois. Si on doit procéder à une vente non planifiée, il est possible que le délai soit excessif compte tenu de l’urgence de la situation. Dans ce cas, on pourrait devoir en réduire le prix de façon importante.
B – Investissement boursier
Le délai pour identifier, évaluer et transiger un titre se calcule en termes d’heures, au pire d’un jour ou deux. Pour peu qu’on ait identifié des sources d’information fiables, les informations qui permettent d’analyser les titres à transiger sont faciles d’accès et de compréhension. Compte tenu également que l’investisseur a un accès facile et gratuit à des blogues comme celui-ci.
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Conclusion 4 :
En immobilier, le délai pour identifier, évaluer et transiger un investissement s’exprime généralement en termes de mois. À la bourse, ce délai s’exprime en termes d’heures ou, dans de très rares cas, de jours.
Avantage : Investissement boursier
5 – Les aptitudes et les compétences propres
A - Investissement immobilier
L’investisseur qui possède plusieurs unités de logement (4+) doit avoir des connaissances techniques de base en matière de bâtiment. Cela lui permettra de régler lui-même plusieurs problèmes mineurs (plomberie, menuiserie …) sans avoir à recourir aux services de sous-traitants. Dans les cas où il recourt aux services de sous-traitants, il sera en mesure de s’assurer que le travail est effectué correctement, à prix raisonnable. Ce propriétaire doit également être en mesure de consacrer le temps nécessaire pour régler toute situation problématique affectant son immeuble. Ceci implique d’être prêt à traiter sans problème et sans délai avec les locataires et les fournisseurs de services sur une base régulière.
B – Investissement boursier
L’investisseur boursier doit :
⧫ connaître la nature des placements qu’il est appelé à transiger.
⧫ maintenir une structure de portefeuille permettant de maximiser son rendement.
⧫ identifier et évaluer les titres à transiger.
⧫ mesurer son rendement en regard d’un indice de référence fiable.
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Conclusion 5
A - Investissement immobilier
Par goût ou par expérience, certaines personnes ont développé un intérêt particulier pour l’immobilier. Elles possèdent des connaissances pour les éléments physiques d’un immeuble : menuiserie, plomberie, structure, électricité,... Elles savent comment un immeuble est construit, comment on le répare. Elles prennent plaisir à rénover et savent comment faire. Elles sont à l’aise de traiter avec des locataires et des sous-traitants. Elles apprécient le fait d’être propriétaire d’un immeuble parce que cela leur donne le pouvoir de le faire évoluer selon leur propre vision.
Leurs connaissances et surtout leur intérêt à s’occuper de leur(s) immeuble(s) augmentent les chances que l’investissement soit fort profitable à long terme.
B - Investissement boursier
L’investissement boursier fondé sur une approche fondamentale requiert des connaissances de base faciles à acquérir. Une fois que le portefeuille est bâti en respectant une structure stable, il est aisé d’en suivre l’évolution, notamment avec les outils que PORTEFEUILLE 101 propose.
Plusieurs investisseurs n’ont pas ces connaissances de base des « métiers » du bâtiment et n’ont pas le goût de les acquérir. Ils n’ont pas d’intérêt à traiter avec des locataires et des sous-traitants. Leur intérêt est purement financier. Pour ces personnes, il est préférable d’investir à la bourse.
Cependant, celui qui veut quand même investir une partie de ses épargnes dans le domaine immobilier peut le faire en achetant des unités de FPI*. Ces unités se transigent à la bourse tout comme les autres titres de sociétés. L’investisseur touche le rendement de ces placements via les hauts dividendes (souvent versés mensuellement) et leur plus-value éventuelle qui s’accumule au fil du temps, comme c’est le cas pour un immeuble.
Avantages partagés – Selon les compétences et intérêts de l’investisseur
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En résumé :
Sur 4 des 5 paramètres de comparaison (temps requis, contraintes légales, gestion des risques et délais d’investissement et de désinvestissement), l’investissement boursier l’emporte sur l’investissement immobilier. Quant au 5e paramètre, il favorise l’un ou l’autre type d’investissements selon les aptitudes et compétences propres de l’investisseur.
Dans Investir dans l'immobilier ou à la bourse - Partie 2, nous analysons le dernier élément que l’investisseur doit considérer: le rendement.