Investir dans l'immobilier, sans acheter d'immeuble!

Nous avons expliqué que la bourse est le véhicule idéal pour celui qui désire investir dans l’immobilier sans avoir à assumer les tâches et responsabilités d’un  propriétaire d’immeuble. Mais le plus intéressant est que les titres qui permettent d’investir dans l’immobilier via la bourse, ont démontré des rendements supérieurs à ceux de la plupart des autres titres boursiers…

Le moyen classique d’investir dans l’immobilier via la bourse est d’acheter des parts de FPI* . Ces parts sont transigées à la bourse de la même façon que le sont les titres d’autres sociétés.
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Les différents types de FPI

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Les FPI possèdent ou financent des actifs immobiliers. Afin d'être exemptées de payer l'impôt sur le revenu, elles doivent distribuer au moins 90% de leurs bénéfices aux détenteurs de parts. Ce faisant, l'impôt sur le revenu est assumé par ces derniers. Ainsi, au plan financier, l’investisseur se trouve dans une situation similaire à celle de détenir un immeuble à revenus: : les dividendes mensuels correspondent aux revenus de loyers (nets des dépenses d'exploitation) et le gain en capital à l’appréciation de valeur de l'immeuble..

On répartit généralement les FPI en cinq groupes :
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1 -  Résidentiel

Les FPI résidentielles possèdent des immeubles locatifs résidentiels (appartements, multiplex et/ou maisons unifamiliales).

L’attrait des FPI résidentielles est qu’elles peuvent répartir leurs investissements dans un très grand nombre d’unités locatives et qu’elles sont en mesure de choisir les endroits ou régions qui correspondent le mieux aux caractéristiques qu’elles recherchent. Le marché locatif de la plupart des grandes FPI est considéré comme un marché stable.
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2 -  Commerces de détail

Ces FPI possèdent et louent des espaces commerciaux destinés au commerce de détail. Ce sont principalement des centres d’achat et des mails commerciaux. La location d’espaces aux commerces de détail peut être fort profitable dans la mesure où les locataires sont généralement liés par des contrats à long terme, assortis de clauses d'indexation. Des locataires importants occupent leurs espaces de magasins pendant des dizaines d’années. Il est certain que l’essor du commerce en ligne remet en cause l’existence de certains détaillants. Par contre, d’autres évoluent dans le cadre de modèles d’affaires qui nécessitent l’exploitation de magasins, endroits où on offre du service et des assortiments qu’on ne peut évaluer de façon virtuelle.
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3 -  Bureaux

La location de bureaux a l’avantage d’être effectuée dans le cadre de contrats de location à long terme indexés, ce qui assure la stabilité des revenus.
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4 -  Espaces industriels

On observe également que de plus en plus de FPI offrent des espaces d’entreposage en location. Le développement du commerce en ligne entraîne une augmentation des espaces d’entreposage parce qu’il y a davantage d’entreprises qui sollicitent le consommateur et parce que les espaces d’entreposage doivent être situés plus près du consommateur final.
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5 -  Hébergement pour le 3e âge et soins de santé

Le vieillissement d’une population qui, de surcroît, vit de plus en plus longtemps, entraîne une hausse de la demande pour des logements locatifs offrant des services ad hoc. Cette population doit avoir accès à des soins de santé prodigués à l’extérieur des hôpitaux traditionnels, déjà trop engorgés. Ainsi, on assiste à l’émergence de FPI qui investissent dans ce type d’immeubles. La croissance de ce secteur ne fait aucun doute. Par contre, il s’agit d’un secteur qui comporte plus de particularités que ceux qui sont traditionnellement desservis par les FPI. De plus, le secteur des soins de santé est fortement règlementé. En conséquence, le choix d’investir dans une FPI de ce type doit faire l’objet d’une recherche plus poussée.
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Rendements et volatilité

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Plusieurs études démontrent que, sur de longues périodes, les FPI ont des rendements plus élevés et plus stables que les autres titres négociés en bourse.

1 -  La société CEM Benchmarking a comparé les rendements de différentes classes d’actifs financiers aux États-Unis pour la période 1998-2015.

Le graphique suivant illustre les résultats de cette étude :

Le rendement annuel net des FPI (première ligne) a dépassé celui de toutes les autres classes, incluant celle des sociétés de capital de risque (Private Equity), qui sont des placements à hauts rendements typiquement réservés aux investisseurs fortunés.

 

2 -  Une étude, réalisée par NAREIT, a comparé à la fois le rendement et l’indice de volatilité des FPI à ceux de la bourse en général et ce, pour des périodes mobiles de 10 et 20 ans situées entre  1979 et 2016 . Il en ressort ce qui suit :

 

L’étude établit que le rendement des FPI a été supérieur dans exactement la moitié des périodes mobiles de 10 ans et le rendement des autres titres a été comparable dans les autres périodes. Par contre, les écarts de rendement ont été beaucoup plus faibles dans le cas des FPI.

 

3 – Enfin, Bloomberg a publié les statistiques canadiennes suivantes qui confirment que les rendements annuels des FPI et autres stocks liés à l’immobilier (Real Estate Stocks) sont supérieurs aux rendements des autres catégories de stocks.

    

Conclusion
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Les rendements des FPI sont généralement plus élevés et plus stables que les rendements d’autres sociétés. Parce que:

1 – En raison du statut fiscal des FPI, les bénéfices avant impôts sont versés aux détenteurs de parts.

2 - Le rendement des FPI est surtout perçu sous forme de (hauts) dividendes plutôt que de gain en capital. 

3 – Les flux de trésorerie des FPI sont prévisibles à moyen terme, en raison même de la nature de leurs activités.

4 - Les parts de FPI sont moins volatiles que la plupart des autres titres.

5 – Les FPI constituent une protection contre l’inflation car leurs biens sont des actifs immobiliers.

 

À noter: plusieurs FPI offrent des rendements de dividendes supérieurs à 6%, payables mensuellement.

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Les FPI ont leur place comme titres à hauts dividendes du portefeuille. Un des avantages est que le secteur immobilier offre une diversification intéressante, étant moins corrélé avec le marché boursier.