L'Atelier

Analyse d'un titre

Inovalis Real Estate Investment Trust


Cette section présente l'analyse d'un titre, basée sur le modèle et les critères décrits dans le fondement Comment analyser un titreIl s'agit d'un modèle d'analyse simplifié, un point de départ utile pour effectuer une première sélection de titres.

Ceci est une analyse du titre de Inovalis Real Estate Investment Trust (INO.UN).

Inovalis Real Estate Investment Trust (“Inovalis”) est une FPI* canadienne qui investit dans l’immobilier à bureaux en Europe. Elle possède 14 immeubles, dont 8 en France (60% de la surface locative) et 5 en Allemagne (31% de la surface locative). La durée moyenne des baux en vigueur est de 4,7 ans. La capitalisation boursière de la société est de $266M. Elle verse présentement un dividende de 7,4%. 

Ainsi, dans la structure PORTEFEUILLE 101, Inovalis est considérée comme un titre à haut dividende, dans la catégorie FPI*.

Nous allons analyser le titre de Inovalis en fonction de 9 critères de performance, soit:

Les critères de performance communs;

Les critères de performance spécifiques aux titres à hauts dividendes.

Inovalis Real Estate Investment Trust

(TSE : INO.UN)

Inovalis graph

CATÉGORIE: Titres à hauts dividendes

Analyse en date du 29 octobre, 2019

Critères de performance communs

Sur les cinq (5) dernières années:

⇒ Le rendement annuel du titre est de 12,9% comparé à 4,3% pour l’indice TSX(1).

⇒ Les revenus (excluant la quote-part des bénéfices des coentreprises non consolidées) ont connu une croissance annuelle de 16,4% passant de $15 millions à $32 millions (2);

⇒ Le bénéfice net est passé de $17 millions à $22 millions(2), une augmentation annuelle de 5,3%.

⇒ Les capitaux propres ont augmenté de 18,9% par année, passant de $123 millions à $292 millions (2).

⇒ L’action se transige à un ratio cours-bénéfice* de 10,9 (3). Ce taux se compare à 16,7 pour l’indice S&P/TSX (SPTSX)(3) et à ceux de FPI similaires comme suit :

17,9 pour Dream Global REIT (DRG.UN) et;
.
N/A pour European Residential REIT (ERE.UN), en perte sur les 12 derniers mois.

⟹ Au mois de septembre 2019, Dream Global REIT (DRG.UN) a fait l’objet d’une OPA* de la part du groupe Blackstone. Le prix offert représente une prime de 18,5% par rapport au prix de fermeture du titre en date du 13 septembre. On estime que la transaction devrait être complétée en 2019. Cette nouvelle présente un intérêt pour Inovalis, étant donné que ses opérations accusent plusieurs similarités avec celles de Dream Global.  

Critères de performance spécifiques aux titres à hauts dividendes

Le rendement du dividende(3) est de 7,4%. Il se compare à ses compétiteurs ainsi:

4,8% pour Dream global REIT (DRG.UN)(5);

3,2% pour European Residential REIT (ERE.UN)

Depuis 5 ans, la société a versé un dividende sans interruption de $0,6875. Ce dividende est versé mensuellement;

Le taux de distribution du dividende* est de 84% (4);

Parmi ses 14 propriétés, les 3 plus importantes ont contribué à 67% des revenus totaux(2).


(1) Source: Canada Stock Channel (rendement du titre) et Fonds Scotia Indiciel Canadien (rendement du TSX), incluant le rendement des dividendes.
(2) Pour les années financières terminées entre décembre 2013 et décembre 2018, selon les états financiers annuels.
(3) Source: Bloomberg.
(4) Source: Calculé à partir des données disponibles sur CIBC Pro-Investisseurs en date de la présente analyse.
(5) DRG.UN n’a pas versé de dividende en septembre 2019, suite à l’OPA de Blackstone.


Sur la base de l'analyse ci-haut, la performance de INO.UN présente plusieurs éléments positifs: 

Depuis 5 ans, le prix du titre a progressé, tout en demeurant peu volatil.

La société paie un haut dividende, lequel est versé mensuellement;

Les revenus et les dépenses sont stables;

Sa marge bénéficiaire est supérieure à celles de la majorité des compagnies cotées en bourse;

Le taux d'endettement de INO est de 50%, ce qui est inférieur au taux d’endettement (typiquement supérieur à 100%) d’autres FPI*.  

L’offre d’achat de Dream Global par Blackstone  témoigne d’un intérêt pour l’immobilier en Europe, en raison notamment des très faibles taux d’intérêts. Des taux d’intérêts aussi bas en Europe présentent des opportunités pour Inovalis:

  Une marge bénéficiaire accrue grâce à des frais de financement décroissants;

 Une hausse de la juste valeur des propriétés, résultant en des gains en capital potentiels ;

 Une plus forte demande pour le titre d’INO.UN, par les investisseurs qui veulent investir dans l’immobilier en Europe;

 Devenir une cible d’acquisition, comme Dream Global REIT.

Le fait qu’Inovalis puisse représenter une cible d’acquisition est un élément intéressant mais cela relève de la spéculation. En elle-même, ce n’est pas une raison suffisante pour acheter le titre. L’évaluation d’INO ne devrait être basée que sur sa performance et ses données fondamentales.

Conclusion:

Le titre de Inovalis Real Estate Investment Trust satisfait aux critères d'analyse simplifiée de PORTEFEUILLE 101. Nous sommes d’avis que la société devrait être en mesure de maintenir, voire d’augmenter, son dividende dans le futur.

Nota:
Une conclusion positive ne constitue pas une recommandation d'achat. En effet, toute recommandation ou décision d'acheter un titre doit être faite en tenant compte de paramètres tels que l'horizon de rendement, la structure actuelle et la taille du portefeuille, de même que les conditions propres à chaque investisseur.

PORTEFEUILLE 101 © Tous droits réservés

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